Datum ve smlouvě nestačí bez kontroly pokračování nájmu
Po uplynutí sjednané doby sledujte faktické užívání bytu i ujednání o obnově. Za podmínek § 2285 může nečinnost pronajímatele vést k obnovení nájmu na stejnou dobu, nejvýše na dva roky.
Doba určitá: předem stanovený konec
Nájem na dobu určitou zpravidla skončí uplynutím sjednané doby, aniž by bylo nutné hledat výpovědní důvod. Je ale třeba ověřit, zda nebyl prodloužen dodatkem, smluvním mechanismem nebo zákonným obnovením.
Pronajímatel tak získává určitý časový rámec pro další využití bytu, nikoli oprávnění kdykoliv nájemce vystěhovat. Předčasné ukončení se musí opírat o dohodu nebo odpovídající zákonné podmínky. Dobře připravená smlouva srozumitelně upraví i předání bytu při jejím skončení.
Doba neurčitá: výpověď má vlastní pravidla
U nájmu na dobu neurčitou není předem určen poslední den trvání. Nájemce jej může zpravidla vypovědět bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. U pronajímatele takto obecné oprávnění neplatí.
Pronajímatel potřebuje zákonný výpovědní důvod. Vedle porušení povinností mohou za stanovených podmínek přicházet v úvahu například vlastní bytové potřeby nebo potřeby zákonem vymezených příbuzných. Pouhá změna vlastníka či přání získat výnosnějšího nájemce nestačí.
Kdy může nájemce odejít dříve z doby určité
Nejprve kontrolujeme, zda smlouva nájemci umožňuje předčasnou výpověď. Další možností je dohoda s pronajímatelem. Není proto správné tvrdit, že z nájmu na dobu určitou nelze před koncem nikdy odejít.
Podle § 2287 může nájemce nájem vypovědět při natolik významné změně okolností, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, že po něm nelze rozumně požadovat pokračování. Ne každá osobní změna automaticky postačuje: hodnotí se její povaha, předvídatelnost a dopad. Samostatné možnosti ukončení mohou vyplývat také ze závažného porušení povinností pronajímatele.
Jak funguje obnovení podle § 2285
Pokračuje-li nájemce v užívání alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej v této době písemně nevyzve k opuštění bytu, může se nájem obnovit. Délka odpovídá předchozí době, nejvýše však dvěma rokům.
Zákon výslovně připouští odlišné ujednání stran. Ve smlouvě lze tedy pravidla obnovení upravit nebo zákonnou obnovu vyloučit. Přesto je praktické komunikovat konec nájmu a požadavek předání včas a prokazatelně; spor o výklad jedné věty ve smlouvě může být nákladný.
Jistotu přináší návaznost smlouvy, komunikace a předání
Připravíme dodatek, dohodu o skončení nebo potřebnou výzvu. Součástí řešení má být termín předání, klíče, vybavení a měřidla. Prověříme také, zda další platby odpovídají trvajícímu nájmu, nebo náhradě za neodevzdaný byt.
V Advokátní kanceláři ŠVARC propojujeme přípravu nájemních smluv se zkušeností ze sporů. Pronajímatelům i nájemcům v Plzni a okolí vysvětlíme dostupné možnosti, jejich rizika a rozsah placené právní pomoci.
Modelová situace
roční smlouva a pokračující bydlení
Smlouva na jeden rok uplynula, neobsahuje jiné pravidlo obnovení a nájemce zůstává. Pokud pronajímatel v zákonné době písemně nevyzve k opuštění a další podmínky jsou splněny, nájem se může obnovit opět na rok. Nelze pak bez prověření předpokládat, že je byt užíván bez právního důvodu.
Co si připravit na konzultaci
- Původní smlouva a všechny dodatky
- Ujednání o prodlužování a ukončení
- Dřívější výpovědi či oznámení o konci nájmu
- Komunikace po sjednaném datu skončení
- Informace o užívání bytu a dalších platbách
S čím vám pomůže naše kancelář
- Posoudíme aktuální dobu trvání nájmu.
- Nastavíme srozumitelné prodlužování smlouvy.
- Prověříme předčasné ukončení a jeho podmínky.
- Připravíme návazné předání bytu.
Časté otázky
Musím nájem na dobu určitou vždy vypovědět?
Zpravidla končí uplynutím doby. Je však třeba zkontrolovat dodatky, ujednání o prodlužování a případné obnovení podle zákona.
Lze automatické obnovení vyloučit smlouvou?
Ano, § 2285 výslovně umožňuje odlišnou dohodu. Formulace by měla být jednoznačná a navazovat na ostatní části smlouvy.
Může pronajímatel vypovědět dobu neurčitou bez důvodu?
U běžného nájmu bytu sloužícího k bydlení takové obecné oprávnění nemá. Je třeba konkrétní zákonný důvod.
Právní souvislosti a zdroje
Občanský zákoník, zejména § 2231, § 2235, § 2285 až § 2292 a pravidla změny vlastníka pronajaté věci.
Občanský zákoník v e-SbírceMMR: skončení nájmu a prodlužování smluvNejvyšší soud: skončení sjednané doby a odevzdání bytu, 26 Cdo 2059/2018Text poskytuje obecnou orientaci k tématu. Konkrétní řešení vychází z listin, okolností případu a příslušné právní úpravy.