Sepis nájemní smlouvy: jasná pravidla od prvního dne.

Smlouva podle skutečného způsobu užívání

Nejdříve zjistíme, kdo byt pronajímá, kdo v něm bude bydlet a zda jde o nájem bytu, domu, podnájem či jiný vztah. Prověříme oprávnění k uzavření smlouvy a podle situace také spoluvlastnictví nebo společné jmění. Právní režim neurčuje jen nadpis dokumentu.

Přesně označíme předmět nájmu, příslušenství, parkování a vybavení. Součástí přípravy může být předávací protokol a seznam zařízení. Tyto podklady jsou důležité také při pozdějším vyúčtování škod.

Nájemné, valorizace, služby a kauce

Nastavíme částku nájemného, splatnost, způsob placení a pravidla jeho případného zvyšování. U inflační doložky určíme konkrétní index a mechanismus, aby později nebylo sporné, kdy a jak se změna uplatní.

Oddělíme nájemné od záloh na služby a energií placených přímo dodavateli. U jistoty zohledníme limit společně se smluvními pokutami, použití, případné doplnění, vrácení a úročení. Přehledné platební podmínky usnadňují evidenci i vymáhání.

Doba nájmu, prodloužení a skončení

Zvolíme dobu určitou nebo neurčitou podle záměru vlastníka a očekávané spolupráce. U doby určité nastavíme jasné datum a postup prodloužení; prověříme také zákonnou možnost obnovení nájmu při dalším užívání bytu.

Výpovědní ujednání musí respektovat ochranu nájemce. Smluvní text nenahrazuje zákonný výpovědní důvod ani pozdější řádnou výpověď. Domluvíme pravidla předání, vrácení klíčů, odečtů a závěrečného vypořádání.

Užívání bytu a prokazatelná komunikace

Věnujeme se hlášení závad, údržbě, opravám, podnájmu, změnám v domácnosti a přístupu do bytu. Nepřiměřené zákazy nebo povinnosti zkracující chráněná práva nájemce mohou být neúčinné, přestože je obě strany podepíší.

Upravíme kontakty a vhodné doručovací postupy. U významných jednání nestačí spoléhat na telefonát nebo běžnou zprávu bez průkazného doručení. Smyslem je, aby strany věděly, jak běžnou záležitost oznámit a jak doložit důležitou písemnost.

Revize starší smlouvy a posílení vymahatelnosti

Při revizi označíme nejasnosti, rozpory mezi dodatky a ustanovení, která by při sporu nemusela obstát. Novou povinnost nelze do již uzavřené smlouvy zpravidla jednoduše dopsat bez souhlasu druhé strany. Proto připravíme i vhodný dodatek nebo podklady k jednání.

V konkrétních případech lze zvážit notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, například pro dostatečně určitý závazek vyklidit po skončení nájmu. Jeho vhodnost a podmínky posoudíme a připravíme podklady; samotný notářský zápis sepisuje notář. Nejde o automatické řešení každého sporu.

Advokát, který myslí na fungování nájmu

Zkušenosti z nájemních sporů využíváme při prevenci: soustředíme se na ustanovení, která se později skutečně dokazují a vymáhají. Vysvětlíme vám význam pravidel a upozorníme na kroky, které bude třeba dělat i po podpisu.

Můžeme připravit celý soubor dokumentů nebo zkontrolovat váš návrh. Předem si domluvíme rozsah služby a odměnu. Cílem je smlouva, se kterou můžete bezpečně pracovat v každodenní správě bytu.

Co si připravit na konzultaci

• Údaje o pronajímateli a budoucím nájemci
• Označení bytu, příslušenství a vybavení
• Požadovaná doba nájmu a nájemné
• Rozpis služeb a způsob placení energií
• Dosavadní smlouvy, dodatky a vaše požadavky

S čím vám pomůže naše kancelář

• Sepíšeme smlouvu, dodatky a předávací podklady.
• Nastavíme platební a doručovací pravidla.
• Prověříme návrh předložený druhou stranou.

Časté otázky