Na první krok nemusíte čekat tři měsíce
Dlužné nájemné lze řešit již po splatnosti. Hranice alespoň tří měsíců souvisí s jedním ze zákonných případů zvlášť závažného porušení povinností, sama však nájem neukončuje ani nedovoluje nájemníka vlastními silami vystěhovat.
Nejprve ověříme smlouvu a skutečný stav plateb
Základem je nájemní smlouva, dodatky a přehled plateb po jednotlivých měsících. Zjišťujeme, kdo je nájemcem, kdy měl zaplatit a co již uhradil. Rozdíl mezi celkovou požadovanou částkou a došlou platbou nemusí vždy představovat správně vyčíslený dluh.
Oddělujeme nájemné, zálohy na služby, splatný nedoplatek z vyúčtování a případné další nároky. Prověříme také tvrzenou slevu, započtení nebo dohodnutý odklad. Přesný přehled zamezí tomu, aby další postup stál na chybné částce.
Výzva má mít jasný účel
Písemnou výzvou vyčíslíme dluh, označíme jednotlivé platby a stanovíme způsob nápravy. Pokud nájemce komunikuje, lze zvážit uznání dluhu a splátky. Ujednání musí odpovídat tomu, zda chcete nájem zachovat, nebo ukončit.
Upomínka k zaplacení, výzva k nápravě před výpovědí bez výpovědní doby a předžalobní výzva mají rozdílný význam. Jeden obecný dopis nemusí splnit všechny jejich podmínky. Pohlídáme obsah i doklad o doručování.
Kdy přichází v úvahu výpověď
Zákon rozlišuje hrubé a zvlášť závažné porušení povinností. Podle okolností lze uvažovat o tříměsíční výpovědní době nebo o výpovědi bez výpovědní doby. U nezaplacení za alespoň tři měsíce nemusí jít o měsíce následující po sobě; u částečných nedoplatků je důležitá i jejich závažnost.
Před výpovědí podle § 2291 musí nájemce dostat konkrétní výzvu a přiměřený čas k nápravě. Včasné napravení vytčeného stavu může tento výpovědní důvod odstranit. Výpověď musí obsahovat zákonné náležitosti včetně poučení o soudní obraně.
Vymáhání peněz a získání bytu jsou dva cíle
Výpověď sama nezajistí úhradu nájemného. Ani rozsudek ukládající zaplatit dluh automaticky neopravňuje k vyklizení. Podle případu proto připravujeme peněžní nárok a postup k odevzdání bytu souběžně.
Nevystěhuje-li se nájemce po skončení nájmu dobrovolně, přichází na řadu soudní ochrana a případně exekuce. Zohledníme také možnost rozkazu k vyklizení při splnění zákonných podmínek. Slibovat pevný termín uvolnění bytu by nebylo poctivé.
Zkušený advokát pomáhá vybrat účelný postup
V Advokátní kanceláři ŠVARC řešíme nájemní spory se zaměřením na praktický výsledek. Vyhodnotíme důkazy, riziko obrany nájemce i smysluplnost dohody. Zvážíme rovněž vymahatelnost pohledávky a náklady jednotlivých kroků.
Výměna zámků, odpojení vody nebo odnesení věcí nemají nahrazovat zákonný postup. Mohly by spor obrátit proti pronajímateli. Převezmeme právní komunikaci a navážeme dalšími kroky podle vývoje věci.
Modelová situace
dva nezaplacené měsíce
Majitel bytu eviduje dvě neuhrazené platby a nájemce slibuje, že vše doplatí. Není nutné zůstat nečinný: lze ověřit dluh, připravit doloženou výzvu a posoudit smlouvu. Volba případné výpovědi závisí na intenzitě porušení a dalších okolnostech.
Co si připravit na konzultaci
- Nájemní smlouva a všechny dodatky
- Přehled splatných částek a přijatých plateb
- Výpisy z účtu nebo potvrzení o hotovostních úhradách
- Dosavadní výzvy a doklady o doručení
- Komunikace o dluhu a další užívání bytu
S čím vám pomůže naše kancelář
- Vyčíslíme právně relevantní dluh.
- Navrhneme dohodu, výzvu nebo výpověď podle situace.
- Zajistíme návaznost vymáhání a vyklizení.
- Vysvětlíme odměnu, náklady a rizika předem.
Časté otázky
Musím čekat na třetí nezaplacený nájem?
Ne. Dluh můžete vymáhat již po splatnosti. Pro jednotlivé způsoby výpovědi se samostatně posuzují zákonné podmínky.
Mohu místo nájemného použít kauci?
Záleží na smlouvě a podmínkách započtení. Kauce nedává nájemci automatické právo přestat platit poslední měsíce nájmu.
Pomůžete, i když jsem již poslal vlastní výpověď?
Ano. Nejprve prověříme její obsah, doručení a účinky. Následný postup se odvíjí od toho, zda nájem skutečně skončil.
Právní souvislosti a zdroje
Občanský zákoník, zejména § 2251, § 2286, § 2288, § 2290 až § 2292 a § 2295; občanský soudní řád pro soudní vymáhání.
Občanský zákoník v e-SbírceNejvyšší soud: výzva k nápravě před výpovědí, 26 Cdo 4249/2016MMR: formální náležitosti výpovědiText poskytuje obecnou orientaci k tématu. Konkrétní řešení vychází z listin, okolností případu a příslušné právní úpravy.