Nejdříve přečteme smlouvu

Inflační doložka je dohodou o zvyšování nájemného. Postup podle § 2249 proto nelze automaticky použít jen proto, že sjednaná částka nedosahuje současné tržní úrovně.

Sjednané zvyšování má přednost

Prověříme, zda smlouva obsahuje inflační doložku, jiný mechanismus změny nebo výslovné vyloučení zvyšování. U doložky rozhoduje přesné znění: použitý index, rozhodné období, termín a případná povinnost změnu oznámit. Obecná zmínka o inflaci může být zdrojem sporu.

Novou výši lze také sjednat dohodou. Běžný růst trhu sám o sobě nedovoluje ignorovat platnou doložku. Judikatura připouští výjimku při mimořádné, nepředvídatelné změně okolností vedoucí ke zjevně nespravedlivému uspořádání; její splnění je nutné konkrétně prokázat.

Kdy pomáhá § 2249 občanského zákoníku

Pokud strany zvyšování neupravily ani je výslovně nevyloučily, může pronajímatel navrhnout zvýšení písemně. Návrh musí uvést novou částku a doložit splnění zákonných podmínek. Nestačí pouze oznámit, že od příštího měsíce má nájemce platit více.

  • Navržené nájemné nesmí přesáhnout srovnatelné nájemné obvyklé v místě.
  • Navržené zvýšení spolu s předchozími zvýšeními za poslední tři roky nesmí převýšit dvacet procent.
  • Návrhu musí předcházet alespoň dvanáct měsíců, během nichž nájemné nebylo zvýšeno.

Jak doložit obvyklé nájemné

Srovnatelnost neznamená pouze stejnou městskou část. Důležité jsou velikost, stav, vybavení a další vlastnosti bytu i podmínky nájmu. Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. počítá se znaleckým posudkem nebo prokazatelným doložením alespoň tří srovnatelných nájmů.

Samotné inzeráty s nabídkovými cenami nemusí dokazovat skutečně placené nájemné. Pomůžeme vybrat vhodné podklady a zvážíme, zda se vyplatí zadat znalecké posouzení. Včas připravené důkazy usnadňují také dohodu.

Souhlas nájemce a návazné lhůty

Nájemce může do dvou měsíců od dojití návrhu písemně sdělit souhlas. Při přijetí návrhu se vyšší nájemné hradí počínaje třetím kalendářním měsícem po jeho dojití. Souhlas lze podle judikatury vyjádřit také tím, že nájemce v uvedeném období začne navrženou částku platit.

Nedojde-li k přijetí návrhu, má pronajímatel po uplynutí dvouměsíční lhůty další tři měsíce k podání návrhu soudu. U opožděné žaloby hrozí neúspěch, namítne-li nájemce opožděnost. Proto hlídáme doručení, reakce i následné platby.

Co může určit soud a jak pomůže advokát

Soud může určit nájemné do výše obvyklé v místě a čase s účinky ode dne podání návrhu soudu. Dvacetiprocentní limit předchozího návrhu se tak mechanicky nepřenáší na soudní určení. Řízení ale vyžaduje splnění podmínek a přesvědčivé důkazy.

Advokát zhodnotí právní i ekonomický přínos, připraví návrh a může vést jednání s nájemcem. Pokud zastupujeme nájemce, ověříme přiměřenost podkladů, smluvní ujednání a oprávněnost požadované změny. Výsledek závisí na konkrétní smlouvě a zjištěných okolnostech.

Modelová situace

nízký nájem a starší inflační doložka

Majitel požaduje zdvojnásobení nájemného, protože okolní byty jsou dražší. Smlouva však obsahuje pravidelnou valorizaci. Prvním krokem je prověření doložky a jejího dosavadního uplatňování; samotný rozdíl proti trhu nepostačí k jejímu obejití.

Co si připravit na konzultaci

  • Nájemní smlouva a dodatky
  • Přehled zvýšení za poslední tři roky
  • Dosavadní oznámení a doručenky
  • Údaje o bytu a jeho vybavení
  • Dostupné podklady ke srovnatelným nájmům

S čím vám pomůže naše kancelář

  • Vyhodnotíme inflační doložku a dostupný právní postup.
  • Připravíme doložený návrh a pohlídáme lhůty.
  • Zastoupíme vás při dohodě nebo soudním určení nájemného.
Domluvit konzultaci

Časté otázky

Lze zvýšit nájemné o dvacet procent každý rok?

Takto zákonný postup nefunguje. Limit návrhu podle § 2249 se vztahuje na souhrn zvýšení za poslední tři roky.

Mlčení nájemce znamená souhlas?

Samotné mlčení nikoli. Význam ale může mít placení navržené vyšší částky v zákonem předpokládaném období.

Platí stejný limit pro inflační doložku?

Doložka se řídí sjednaným mechanismem a jeho přípustností. Dvacetiprocentní limit návrhu podle § 2249 se na ni automaticky nevztahuje.

Související témata

Sepis nájemní smlouvyDoba určitá a neurčitáDluh na nájemném

Právní souvislosti a zdroje

Občanský zákoník, zejména § 2248–2250; nařízení vlády č. 453/2013 Sb.; rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1670/2018 a 26 Cdo 4150/2018.

MMR: platby a zvyšování nájemnéhoNejvyšší soud: inflační doložka a změna okolnostíNejvyšší soud: přijetí návrhu zaplacenímNařízení o srovnatelném nájemném v e-Sbírce

Text poskytuje obecnou orientaci k tématu. Konkrétní řešení vychází z listin, okolností případu a příslušné právní úpravy.